2026上半年的非标商业，开始认真做“小事”

2026年上半年，非标商业市场没有迎来新的超级项目。

但比起明星选手缺席更值得注意的，是非标商业的“模型”正在发生变化。

过去几年，许多非标项目依靠核心区位、强场景和稀缺品牌制造目的地效应；而今年出现的一批新项目，正在进入更小的尺度，并向社区街道、城市公园等等末梢空间渗透。

由此带来的，是另一套经营逻辑的浮现——项目越来越需要嵌入具体的生活半径，通过日常业态、场所设计和持续运营，与周边人群建立稳定关系。

超级项目缺席

结构变化正在发生

2026年上半年的非标商业市场并没有太多标杆型项目入市，阶段性的空窗主要来自两个因素：一方面，过去两年集中亮相的非标项目进入经营验证阶段，市场开始检验开业热度能否转化为稳定业绩；另一方面，主要城市仍处于供应波峰与存量调改的叠加期，商业租金继续承压。

但即使在这一背景下，2026上半年仍出现了一批尺度和路径各异的新样本：

既有aa安安、FUFU上海、黄沙上堓这类轻介入的迷你项目，也有TX长沙等成熟非标商业品牌本地化尝试，以及以朝天门・城里、金陵长乐坊为代表的地方文化为叙事核心的文商旅融合项目。

其中，5,000平米以下的小体量项目数量较多，新开项目也不再密集扎根于热门商圈，突破了过往对“优越的地理位置和成熟的客流基础”的依赖。

部分重点观察非标商业样本的空间规模（白色为2026年上半年新入市项目）

而随着购物中心定位调改类项目减少，社区服务型与文旅目的地型项目增加，非标商业赛道内部的结构变化已经显现，项目能级的“杠铃型”分布特征也开始显现。

场地选址

向城市的“金角银边”扩散

聚焦到空间选址层面，非标项目开始将触角，从核心商圈，伸向城市末梢与金角银边——楼顶天台、城市公园、办公园区、旧厂房和街铺，成为了非标商业实践的新阵地。

这类空间租金成本相对较低、改造灵活度更高，也更容易与周边居民建立日常消费关系，进而形成“地方感”。

1）楼顶天台：以场所感突破区位限制

重庆aa安安和厦门的退化公园提供了楼顶天台空间的实践案例。

巧合的是，这两个项目均由空间设计团队亲自操刀运营，也从侧面说明设计机构正在从空间服务者走向经营者，并逐步形成更成熟的方法论。

重庆aa安安｜来源：小红书@aa安安

不过，这类项目普遍面临可达性较弱、自然客流不足和昭示性有限等先天难题。

因此更依赖精准的业态组合、持续的内容生产与鲜明的传播形象，将场所感转化为明确的到访理由，以目的性消费弥补区位流量的不足。

2）城市公园：从附属配套到经营资产

公园型非标商业，去年我们已经在《公园商业：缘何而来，向何处去？》中有所介绍，而从今年趋势来看，它们正从附属配套转向公共空间运营的重要组成部分。

以深圳湾公园BOX和永定河集为代表，项目多采用小体量、轻介入和可拆卸的空间构件，以较低成本激活低效资产；业态则围绕游客和周边居民的日常游逛需求展开。

较低的租金要求与开放展示面，为品牌提供了低成本触达公共客流的渠道。而商业经营产生的收入反哺设施维护与公共服务，则有利于推动公园从单一财政投入转向更可持续的运营模式。

深圳湾公园BOX | 来源：小红书@公园BOX

3）街区补丁：让封闭空间重新接入社区生活

FUFU上海和西安的良方WELLBEING是街区补丁型非标商业的典型案例。

由于这类项目体量较小、自然客流有限，其经营更依赖周边居民的持续使用。因此，运营团队需要在设计和改造阶段提前介入，以运营前置的逻辑，先识别社区需求与日常使用场景，再反向组织空间、招商组合与公共活动。

例如，FUFU上海通过“减量更新”打开原本封闭的东湖路地块，释放出公共空间串联庭院、连廊与屋顶；

良方WELLBEING则把社区中的老建筑改造成约2,400平米的生活现场，将咖啡、餐饮、儿童活动与共享空间重新嵌入居民日常。

4）办公园区：互联网企业把内容生态带到线下

互联网大厂近几年开始加速布局线下商业，推动产办配套型商业跳出传统办公服务的逻辑。

以阿里亲橙Park、北京1733商业空间以及即将入市的M80、亲橙Hub为代表，办公配套商业进一步升维，成为组织生活方式、塑造企业文化并连接外部人群的载体。

更重要的是，对互联网企业而言，园区商业既是本地生活业务的线下根据地，也是内容生产的新场景。

大厂们能依托项目，将线上媒介、内容生态与用户关系落实到真实空间，也意味着此类项目天然具备高频更新内容的能力与稳定的流量托底。

从稀缺品牌

转向日常需求

面积缩减与选址变化在业态品牌段引发的一个明显特征是，项目不再依靠品牌的稀缺性来制造吸引力，转而承接社区半径内的日常需求。

从业态构成来看，餐饮（45.5%）与零售（37.1%）合计占据超过八成份额；娱乐体验与生活服务则填补了文化业态收缩后的空缺。

而与这一趋势伴生的是，场所设计、审美趣味和业态组合成为捕获长距离造访的关键。

2026年上半年入市项目的业态构成

如果按照入市时间，把我们所跟踪的重点非标商业项目划分为三个阶段：萌芽期（2019—2022年，20个）、爆发期（2023—2024年，45个）、分化期（2025年至今，31个）

那么从它们的定位语和自我表达中，可以看到一个趋势：非标商业正在逐渐摆脱对“年轻”标签的过度依赖，重新关注具体的生活需求。

今年入市的新项目们，定位更倾向于使用“聚落”、“街区“、”栖息地”等具有公共空间属性的词汇，模糊商业属性，强化场所精神。

例如，aa安安——自然主义生活方式聚落；良方WELLBEING——社区鲜活发生地；待入市的亲橙hub——格调青年栖息地等等。

从业态上来看，在2025年下半年之前开业的非标项目中，零售以41.6%的占比略高于餐饮的37.6%，是最大主力业态。然而在2025年下半年及之后的入市项目中，主次发生倒转，餐饮成为更可靠的流量压舱石。

同时，文化业态的数量占比明显下滑，成为各类业态中变化幅度最为明显的一项。这在一定程度上说明，以书店、剧场、艺术空间为代表的文化内容在非标商业早期集中爆发后，正面临可持续运营的现实压力。

而娱乐体验和体育运动的占比则略有上升，它们和文化业态的此消彼长，从侧面折射出“体验消费”的内涵正在从偏静态的文化消费，转向更具动态性的具身体验。

代表性案例如TX长沙的芭特星球运动超乐场 、the gate量子介的量子攀岩等等。

运营主导权

回到在地团队

一个有趣的现象是，尽管非标项目也开始了轻资产输出，但增量项目的运营主导权越来越多地回归到本地团队手中。

如果说，大体量项目仍主要由专业商管机构或项目自建团队操刀，中小体量项目的改造和运营，则成为地方国央企、城投探索介入的重点。

郑州合物660｜来源：小红书@合物660-小喇叭

其中，小体量项目更考验操盘方能否将定位、设计、招商、运营各项要素并置考量。

随着城市更新类项目的增多，这种统筹能力正在成为非标商业运营团队的基本功，也是非传统玩家入局的突破口。

对于作为运营方的设计团队和文化机构来说，它们的角色需要从提供创意、空间或策展服务的乙方，进一步转向直接承担招商、租务、现金流和组织效率的甲方或者半甲方。

而对于地方国企和城投来说，有针对性地提升主理人品牌的招商水平和内容生产意识，则是当前急需补足的能力短板。

2026年上半年新入市项目的运营方背景

新入市项目

正在重返生活现场

回看《从生活方式到基础设施——2024非标商业观察》一文，“基础设施化”当时更多还是一种价值判断，如今则进一步被事实所验证。

越来越多非标项目向非常规商业空间渗透，也推动着非标商业的方法跳脱出制造目的地的逻辑，转向对具体生活场景的小尺度修补。

小体量并不意味着更轻松的经营。相反，当不再依附成熟商圈时，项目更需要精准识别周边人群的需求，以场所设计、业态组合和内容更新建立稳定复访。

所谓“小而美”的质感，不只是空间尺度的变化，更代表着经营逻辑转向“维系具体且持续的本地关系”。

从上半年的增量项目中可以发现，非标商业正在为城市更新创造一系列新的可实践的方法论，哪又该如何判断和期待它们的前景？

我想，商业的长期价值取决于项目能否真正识别、改善并回应地方发展的真实议题——

小到改善步行环境、孵化社区关系，大到激活闲置空间、重建地方认知。

只有当公共价值与商业价值相互支撑，所谓“非标”才可能从一种营销概念，转化为可持续的更新方式。

本文来自微信公众号“Mall先生”，作者：朱雁南，36氪经授权发布。